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Mietminderung bei Bolzplatz

Zum Mietmangel wegen Lärmbelästigungen durch einen neuen Bolzplatz

Der Bundesgerichtshof hat eine Grundsatzentscheidung
zu der Frage getroffen, unter welchen Voraussetzungen der Mieter einer
Wohnung wegen sog. Umweltmängel – hier Lärmbelästigungen von einem
Nachbargrundstück - die Miete mindern darf und wie dabei Kinderlärm zu
berücksichtigen ist.

Die Beklagten mieteten vor
vielen Jahren von den Klägern in Hamburg eine Erdgeschosswohnung nebst
Terrasse. Das Wohngrundstück grenzt an eine Schule, auf deren Gelände im
Jahr 2010 – zwanzig Meter von der Terrasse der Beklagten entfernt - ein
Bolzplatz errichtet wurde. Der Bolzplatz soll nach der vom Schulträger
angebrachten Beschilderung Kindern im Alter bis zu 12 Jahren von Montag
bis Freitag bis 18:00 Uhr zur Benutzung offenstehen. Ab Sommer 2010
rügten die Beklagten gegenüber den Klägern Lärmbelästigungen durch
Jugendliche, die auch außerhalb der genannten Zeiten auf dem Bolzplatz
spielten, und minderten deshalb seit Oktober 2010 die Miete um 20 %. Die
Kläger halten die Mietminderung für unberechtigt und begehren mit ihrer
Klage Zahlung der restlichen Miete sowie die Feststellung, dass die
Beklagten nicht berechtigt seien, wegen des Lärms die Miete zu mindern.
Die hierauf gerichtete Klage ist vor dem Amts- und dem Landgericht ohne
Erfolg geblieben.

Die vom Landgericht zugelassene
Revision, mit der die Kläger ihr Zahlungs- und Feststellungsbegehren
weiter verfolgen, hatte Erfolg.

Der unter anderem
für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des
Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass nachteilige Einwirkungen auf
die Mietsache von außen– sogenannte "Umweltmängel" – zwar Gegenstand
einer Vereinbarung über die Beschaffenheit der Mietwohnung sein können,
so dass im Laufe der Zeit eintretende nachteilige Änderungen wegen eines
Zurückbleibens der vereinbarten hinter der tatsächlich bestehenden
Beschaffenheit zu einem Mangel der Mietsache (§ 536 Abs. 1 BGB*) führen
können. Allerdings kann – entgegen einer verbreiteten Praxis - bei
Fehlen ausdrücklicher Vereinbarungen nicht ohne konkrete Anhaltspunkte
davon ausgegangen werden, die Mietvertragsparteien hätten gleichwohl den
bei Vertragsschluss vorgefundenen Wohnstandard zumindest
stillschweigend dahin festlegen wollen, dass dieser Zustand sich in
Bezug auf Umwelteinflüsse über die Dauer des Mietverhältnisses hinweg
nicht nachteilig verändern darf und der Vermieter seinen Fortbestand
jedenfalls im Wesentlichen zu garantieren hat. Solche konkreten
Anhaltspunkte waren den tatsächlichen Feststellungen des
Berufungsgerichts hier nicht zu entnehmen.

Bei
Fehlen einer derartigen Vereinbarung im Mietvertrag ist die Frage, ob
und in welchem Umfang der Mieter ein nachträglich verändertes Maß an
Geräuschimmissionen hinzunehmen hat, ohne sich auf einen Mangel der
Mietwohnung berufen zu können, im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung
unter Rückgriff auf die Verkehrsanschauung zu beantworten. Entgegen
einer vielfach vertretenen Auffassung hat ein Vermieter dabei aber im
Rahmen seiner nach § 535 Abs. 1 BGB** bestehenden
Pflicht, die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten
Zustand zu erhalten, nicht dafür einzustehen, dass sich ein bei
Vertragsschluss hingenommenes Maß an Geräuschen vom Nachbargrundstück
nicht nachträglich vergrößert, wenn er diese Geräusche selbst gegenüber
dem Nachbarn gemäß § 906 Abs. 1 BGB*** (entschädigungslos) zu dulden
hätte. Denn Unmögliches hätte der Mieter, wenn die Vertragsparteien das
Ansteigen der Geräuschkulisse bei Vertragsschluss bedacht hätten, vom
Vermieter redlicherweise nicht beanspruchen können. Er hätte vielmehr
nur verlangen können, dass der Vermieter einen von ihm nicht mehr zu
duldenden Geräuschanstieg gegenüber dem Dritten abwehrt oder ihm eine
Minderung zubilligt, wenn auch er selbst von dem Dritten für eine
wesentliche, aber als ortüblich zu duldende Störung einen Ausgleich
(vgl. § 906 Abs. 2 BGB) verlangen kann.

Vor
diesem Hintergrund ist der Bundesgerichtshof zu dem Ergebnis gelangt,
dass in den hier neu aufgetretenen Lärmbelästigungen jedenfalls dann
kein Mangel der Mietsache gesehen werden kann, wenn auch der Vermieter
selbst die Belästigungen ohne eigene Abwehr- oder
Entschädigungsmöglichkeiten - etwa mit Rücksicht auf das bei Kinderlärm
bestehende Toleranzgebot des § 22 Abs. 1a BImSchG **** - als
unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen müsste. Entgegen der Auffassung
des Landgerichts kommt es nicht darauf an, das § 22 Abs. 1 a BImSchG
erst im Jahr 2011 und damit lange nach dem Abschluss des Mietvertrages
in Kraft getreten ist. Denn diese Privilegierungsregelung ist nach dem
Willen des Gesetzgebers darauf angelegt, über seinen eigentlichen
Anwendungsbereich und das damit vielfach verklammerte zivilrechtliche
Nachbarrecht hinaus auch auf das sonstige Zivilrecht, insbesondere das
Mietrecht und das Wohnungseigentumsrecht auszustrahlen, sofern dieses
jeweils für die Bewertung von Kinderlärm relevant ist.

Da
hierzu die erforderlichen Feststellungen – insbesondere die Frage, ob
die von den Beklagten geltend gemachten Lärmbelästigungen von Kindern
oder von (nicht unter die Privilegierung des § 22 Abs. 1a BImSchG
fallenden) Jugendlichen oder jungen Erwachsenen verursacht werden –
bisher nicht getroffen sind, war das Berufungsurteil aufzuheben und der
Rechtsstreit an das Landgericht zurückzuverweisen.

* § 536 BGB Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

(1)
Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel,
der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder
entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für
die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung
der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert
ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine
unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

** § 535 BGB Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

(1)
Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den
Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter
hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch
geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem
Zustand zu erhalten…

*** § 906 BGB Zuführung unwägbarer Stoffe

(1)
Der Eigentümer eines Grundstücks kann die Zuführung von Gasen, Dämpfen,
Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und ähnliche von
einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen insoweit nicht
verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht
oder nur unwesentlich beeinträchtigt. Eine unwesentliche
Beeinträchtigung liegt in der Regel vor, wenn die in Gesetzen oder
Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte von den nach
diesen Vorschriften ermittelten und bewerteten Einwirkungen nicht
überschritten werden. Gleiches gilt für Werte in allgemeinen
Verwaltungsvorschriften, die nach § 48 des
Bundes-Immissionsschutzgesetzes erlassen worden sind und den Stand der
Technik wiedergeben.

(2) Das Gleiche gilt
insoweit, als eine wesentliche Beeinträchtigung durch eine ortsübliche
Benutzung des anderen Grundstücks herbeigeführt wird und nicht durch
Maßnahmen verhindert werden kann, die Benutzern dieser Art
wirtschaftlich zumutbar sind. Hat der Eigentümer hiernach eine
Einwirkung zu dulden, so kann er von dem Benutzer des anderen
Grundstücks einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen, wenn die
Einwirkung eine ortsübliche Benutzung seines Grundstücks oder dessen
Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt.

**** § 22 BImSchG Pflichten der Betreiber nicht genehmigungsbedürftiger Anlagen

(1) Nicht genehmigungsbedürftige Anlagen sind so zu errichten und zu betreiben, dass
1. schädliche Umwelteinwirkungen verhindert werden, die nach dem Stand der Technik vermeidbar sind,

2. nach dem Stand der Technik unvermeidbare schädliche Umwelteinwirkungen auf ein Mindestmaß beschränkt werden […].

(1a)
Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen,
Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen wie beispielsweise
Ballspielplätzen durch Kinder hervorgerufen werden, sind im Regelfall
keine schädliche Umwelteinwirkung. Bei der Beurteilung der
Geräuscheinwirkungen dürfen Immissionsgrenz- und -richtwerte nicht
herangezogen werden.

Urteil vom 29. April 2015 – VIII ZR 197/14

AG Hamburg-Harburg - Urteil vom 16. Dezember 2013 - 644 C 148/13

LG Hamburg - Urteil vom 26. Juni 2014 – 307 S 11/14

Karlsruhe, den 29. April 2015

Pressestelle des Bundesgerichtshofs
76125 Karlsruhe
Telefon (0721) 159-5013
Telefax (0721) 159-5501

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